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• Le rapport « Cocampo » montre que les familles investissent de plus en plus dans l’immobilier rural et redessinent le paysage foncier rural espagnol.
• Les propriétés rurales consolident leur position de valeurs refuges face à la pression du marché immobilier urbain.
• Le contexte politique et social européen place la campagne au centre du débat sur l'investissement et le territoire

Le marché foncier rural espagnol connaît une transformation marquée par une évolution du profil des acquéreurs. Selon le rapport Cocampo sur l'investissement foncier rural en 2025 , réalisé par Cocampo avec le soutien du ministère de l'Agriculture, de la Pêche et de l'Alimentation (MAPA) , les familles et les petits investisseurs jouent un rôle prépondérant dans l'achat et la vente de biens immobiliers, dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier urbain et de renforcement de la réglementation des loyers.

Ce phénomène renforce l’attrait des zones rurales, non seulement comme espaces productifs, mais aussi comme alternatives pour l’épargne familiale, la réalisation de projets de vie et la diversification des actifs. Le rapport, établi à partir des données officielles de l’ Institut national de la statistique (INE) et du suivi des transactions rapportées par les médias, offre un panorama actualisé d’un marché de plus en plus diversifié et occupant une place prépondérante dans l’agenda économique et social.

Profil de l'investisseur

L'analyse de 2025 confirme que le volume des ventes de propriétés rurales reste élevé, bien que la tendance soit différente de celle des années précédentes. Alors que les fonds et les grandes entreprises jouaient un rôle plus prépondérant auparavant, l'attention se porte désormais davantage sur les investisseurs individuels et les familles.

Les principales caractéristiques de cette évolution sont les suivantes :

• Le regroupement des familles est le principal moteur de la demande, notamment pour les propriétés de loisirs et les micro-fermes avec logement.

• Les fonds agricoles, forestiers et les grands fonds d'investissement d'entreprises jouent un rôle relativement moins important , adoptant une stratégie plus prudente et sélective.

• Une plus grande diversité d'usages des terres rurales, combinant investissement, loisirs et petits projets économiques.

Par rapport à 2024, le rapport indique une poursuite de l'activité du marché, mais avec une répartition plus équilibrée entre les profils d'investisseurs et une moindre concentration sur les transactions importantes.

valeur refuge

L'un des éléments centraux du document est le transfert d'une partie de l'épargne des ménages des zones urbaines vers les zones rurales. La propriété rurale n'est plus perçue comme un actif marginal et s'impose comme une option alliant stabilité, utilité et perspective à long terme. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :

• La difficulté d' accès au logement en milieu urbain.

• La recherche d' actifs tangibles et limités , tels que les terres.

• L'intérêt pour l'amélioration de la qualité de vie et la création d'espaces de loisirs et de nature.

• La possibilité de développer des activités complémentaires telles que l'agriculture de niche, l'élevage extensif ou le tourisme rural.

Ce changement contribue à diversifier le marché et à renforcer le lien entre l'investissement privé et les zones rurales.

Grands investisseurs et agriculture

Bien que les grands investisseurs restent présents, leur comportement en 2025 témoigne d'un ajustement par rapport aux années précédentes. La pression sur les prix fonciers, notamment pour les terres irriguées et les cultures ligneuses, ainsi que l'incertitude réglementaire, ont engendré une plus grande prudence.

• Les entreprises agroalimentaires et énergétiques maintiennent leur intérêt, mais pour des projets plus sélectifs .

• Le développement des énergies renouvelables en milieu rural ralentit, sauf dans des domaines spécifiques comme les biocarburants.

• Les petits et moyens agriculteurs et éleveurs continuent de faire face au défi du changement générationnel et à la nécessité de s'agrandir.

Dans ce contexte, les exploitations agricoles qui parviennent à professionnaliser leurs opérations, à intégrer la technologie et à se développer renforcent leur position sur le marché.

La campagne dans le débat public

Au-delà des chiffres d'investissement, le rapport souligne la visibilité croissante du secteur agricole dans le débat public. Des enjeux tels que la nouvelle politique agricole commune (PAC) et l'origine des aliments placent les zones rurales au cœur de l'agenda politique et médiatique. Les éléments les plus marquants de ce nouveau contexte sont les suivants :

• L’impact potentiel des nouvelles aides et incitations aux zones rurales.

• L' intérêt institutionnel pour la mobilisation des terres agricoles et la facilitation de l'accès à la terre.

• La nécessité d'améliorer la transparence , les données disponibles et la collaboration public-privé.

Ces dynamiques renforcent l’idée que les campagnes constituent un secteur stratégique, essentiel à la cohésion territoriale, à la transition climatique et à la sécurité alimentaire.

Tendances pour 2026

Pour la nouvelle année, le rapport met en évidence une polarisation croissante du marché, avec des différences grandissantes entre les propriétés de loisirs et les exploitations agricoles productives, ainsi qu'entre les petits propriétaires et les grandes exploitations. Parallèlement, des opportunités se présentent pour revitaliser les propriétés sous-utilisées et attirer de nouveaux projets dans les zones rurales.

L’étude conclut que les terres rurales se consolident en tant qu’atout important tant pour les familles que pour les autres acteurs économiques, dans un contexte où l’investissement, le territoire et les politiques publiques sont de plus en plus interconnectés.